出租房竟还可以保留自住房税务豁免福利?(附案例)

房屋保险

房产买卖是加拿大财政税收重要组成部分。对于长期投资持有的房产,卖房时房产的升值部分作为capital gain纳税,即增值部分50%算作应纳税收入。CRA规定,每个家庭可以有一套principal residence(自住房)做为税务豁免,即100%免税。

自2016年10月3日开始,加拿大税局规定,即使是自住房出售也需要申报。如果漏报,将有可能面临最高$8,000的罚款。

                     自住房定义

1. 您或您的家人拥有该物业的所有权。

 

2. 此房必须是您或您家人的惯常居所。

 

3. 自住房可以是房屋、公寓、度假别墅、活动房屋和船屋等;可以在加拿大境内或者境外。

                     自住房改变使用性质

1. 自住房转出租房

 

Deemed Disposition(假定出售):这是大家最为熟知的方法,当年必须做房产评估,视同自住房卖出。

 

2. 自住房出租,但仍想把该房作为自住房,享受税务豁免

 

Election under subsection 45(2): 这种办法可以使出租房仍被视为自住房,可将其自住房延长最多四年,并在卖出时免交增值税。

 

下面我们以一个例子来了解一下这个规定。

Case Study: Mr. A and his family lived in a house for a number of years until September 30, 2003. From October 1, 2003 until March 31, 2008, they lived elsewhere and Mr. A rented the house to a third party. On April 1, 2008, they moved back into the house and lived in it until it was sold in 2011. 

 

A先生及其家人有一套住了多年的house,但是他们在2003年的9月30日搬了出去,并在10月1日把房子出租,而自己住到了别的地方。

 

在2008年的4月1日,他们又搬回到了原来的house,从那里一直住到2011年房子卖出。

 

根据Income Tax Folio Series 1 Folio 3 Chapter 2 的第50条,如果A先生在2003年报税的时候申请了Election under subsection 45 (2),指定该house从2004到2007年仍然是他的principal residence。这样在他2011年卖房时,房屋增值部分仍然享受100%税务豁免

 

但是这种做法要满足三种条件:(a) 这期间他没有指定别的房屋作为自住房;(b) 他一直是加拿大居民 (c) 房子没有申请折旧

以上只是房屋买卖税务问题的其中一点,在这过程中还会涉及到很多其他税务问题。向可靠的税务专家咨询,了解房屋买卖以及其使用性质转变中可能遇到的问题,规避风险。

 

如您有任何关于税务策划及报税方面的问题,可以电话或者微信我们,我们将及时为您服务。

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