浅谈加拿大投资房交税几何(数字说话,有图有真相)

江杉理财 编辑
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        昨天早上10点,加拿大央行宣布继7月首次加息之后,再次加息0.25%,央行基准利率升至1%,对于手里押了很多套房子或者眼见着还有多套楼花要交割的投资(机)客来说,这简直是生命中不可承受之重好不好。想当初2015年,由于油价暴跌,央妈自己给自己降了两次息,生生把多伦多和温哥华的房市给鼓吹了起来。这次央妈如此利落地抛出最严厉的背靠背加息(即2个月内连续加息两次),简直比耶伦的鹰派还鹰派有没有,无他,就是为了平回两年前的降息,把涨上天的房价乱象平抑下来。此前小编就不停地撰文呼吁:加拿大的低利率时代或已终结。昨天这另一只靴子终于掉下来了。

       干什么都不能跟政府对着干是吧。这这这,小编怎么赶脚像回到了天朝?

       炒房产炒成大鳄的开发商多得去了。人家川普还当上了美国总统有没有。可见开发商是多么有前途的一个生意。可这生意对咱们投资者也一样好吗?国人喜欢拿多伦多的房市和北上广深的房市比,错过了北上广深,生怕再错过多伦多,所以拼命囤房,幻想着有朝一日像北上广深一样囤成千万富翁。小编从前也是这副德性,买不起独立屋就买楼花,好在小编是会计和金融背景,算起账来豪不含糊,终于趁着一两年前楼市大好之机出清存货,落袋为安。不然照现在这么加息法,小编非要炸毛不可。傻事一件也没少干之后,小编才感觉到在加拿大投资房产赚钱-其实并不容易。要知道这不是天朝,这是“万税万万税”的加拿大啊。小编今天就来给各位仔细算算,在加拿大投资房产要交多少税。在加拿大投资房产到底性价比好不好。

       俗话说:买房容易养房难,不同阶段的房产有不同的税务要求。小编就从买房持有处置传承四个阶段给你一一道来

 

买房阶段

☑ 新屋销售税(HST):

       自2010年7月1日起,安省把货物和服务税(GST)5%和省税(PST)8%合并,形成今天13%的HST。房子也是商品,购买就要交HST。不过HST仅限于购买新房,二手房交易不需要交。对符合条件的购房者还有特别的退税政策。所谓的符合条件即符合“自住”的条件。如果购房者不打算自住,则要在过户时向开发商补交HST退税。投资房如果符合至少出租一年的要求,房主可以在房子过户后向政府申请投资房的HST退税。

       购买新房时合同房价不是真正意义上的房价。合同房价是在原始房价基础上加上HST减去省和联邦的HST退税。

       HST退税,联邦部分和省部分的计算方法不同:

 

☑ 联邦部分的算法:

       新屋房价在35万及以下时,返还HST原GST (房价X 5%)的36%。这部分退税在房价35万时最高,为$350,000 X 5% X 36%= $6,300 元,之后随新屋价格的增加反而减少,到45万时减到0

       当新屋房价超过35万但低于45万时,返还为:(45万- 房价)/$100,000 X $6,300;当新屋房价超过45万时,这部分退税为0

 

☑ 安省部分的算法:

       当新屋房价在40万及以下时,返还HST原PST (房价X8%)的75%;超过40万则没有退税

       对购买新房者,省府还规定,无论房子的价格是多少,买新房会得到高达24,000加币的退税。所以对于超过40万的新房,省府退税24,000。

      好了,上图,按不同房价范围,新屋HST及退税如下:

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 地税(Property Tax):

       地税是市级政府根据年度财政预算,由政府对财产的评估值乘以系数而定,是政府税收的重要来源。地税每年会寄出Installment(分期付款),一般上下半年分两张寄出,分别在每年的3-5月7-9月缴纳。地税一般在房产listing上有记录。每个城市的税率有所不同。Toronto相比周边其他城市税率稍低。

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☑ 租金收入所得税

(Rental Income Tax):

       这个显而易见,房租收入扣减广告费、房屋保险、贷款利息、装修费、地税、水电气、其他费用etc.后计入个人应税所得,按照个人边际税率缴税。

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       假设工资收入60,000,房租收入30,000,费用20,000,则房租净收入10,000按照29.65%税率要交税2,965。

 

处置阶段

☑ 资本增值税(Capital Gain Tax):

       这部分税务问题只针对投资房,处置自住房不用缴纳资本增值税。这是加拿大唯一唯二难得的免税优惠啦。好吧,因为任何时候你只能指定一套自住房,所以你名下其他的房产全部算是投资房。处置投资房要交资本增值税。

       资产增值部分的50%计入个人应税所得,按照个人收入的边际税率交税。

 

传承阶段

 资本增值税(Capital Gain Tax):

       这部分税务处理适用于一辈人离开历史舞台,将资产传承给下一代。这个阶段非常关键。如果不谨慎处理,这将会成为个人一生交税最多的一年,一生辛辛苦苦的积蓄充入国库,为他人做嫁衣裳。因为死人是不会爬起来为自己申诉的。如果夫妻均过世,其名下的所有房产将视同按当时的市场价格(market value)被处置,增值部分的50%作为资本增值税并入个人应税所得,按个人收入的边际税率交税。当然自住房在夫妻在世时传给子女,如果也是他们的自住房,增值部分是可以免税的。

 

传承阶段

 遗产认证费(Probate Fee):

       安省目前没有遗产税,但是有劳命伤财的遗产认证程序。如果当事人没有设立遗嘱讲明过世后的财产分配,或遗嘱有争议,房产便会被拨入死亡信托(Estate),变成遗产房,要拖延一、两年才完成整个卖房程序,法庭才分钱给有资格的后人。

       进入Estate的财产要 被charge遗产认证费(probate fee)所有列在遗嘱中的财产,都要缴付遗产认证费(这里只讨论房产)。安省的遗产认证费:首5万按照5万的0.5%收取,超过部分按照超过部分价值的1.5%来收取。父母和子女的联名房产可以规避遗产认证费。

 

 总结

       好了,小编来总结一下,看来买好房子只是万里长征第一步,路漫漫其修远兮。反正孙悟空翻不出如来佛的手掌心,这税啊,早交晚交,一定得交。交不足补,还要罚。还是一句话,咱来算个税务总帐,用文中的例子,数字说话。

 

买房阶段

☑ 净HST支出(HST减去HST退税)、 Closing费用、土地转让税三项主要支出差不多占到整个房价的7.7%~13.3%不等。

 

持有阶段

☑  以Toronto为例,房产税一年是政府评估值的0.75%,如果持有10年就相当于交了评估值的7.5%,持有20年就相当于交了评估值的15%。

 

☑  租金收入case by case。如果投资房整栋用于出租,相对于高昂的房价,每年租金净收入估计可以占到房价的0.3-1.5%。这部分税收每年可达房价的0.1-0.75%。租赁10年又是一个房价的7.5%,而租赁20年又是一个房价的15%。

 

处置阶段

☑  这部分端看投资房处置的增值部分。前几年房市大好的时候,处置一套投资房净交税25%以上的大有人在吧

 

传承阶段

☑  资本增值税同上。

☑  遗产认证费视同房产价值的1.5%。

 

      你就全加起来算算吧,买一个房子,这辈子花在它上面的税,是房产价值的多少?60%?70%?80%?你如果有10套房呢?唉,要不为什么说,税收是宇宙第一attrition呢。有兴趣进一步了解房产税务处理的朋友请和小编我联系哦。:)

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