这些年不断加按(refinance)买房的“聪明人”都怎么样了?

江杉理财 编辑
这些年不断加按(refinance)买房的“聪明人”都怎么样了?

有个贷款大咖写了一篇关于加按(refinance)的文,建议买投资房的通过加按政策不断把杠杆用到极致,美其名曰“贷款越多自有资金使用效率越高,只要能通过加按把初始本金收回就值得做”。真真应了中国人的“空麻袋背米,空手套白狼”。我做理财工作,就见到不少朋友是照这个套路成了百万负翁的。

 

其实去年加拿大正式随着美国进入加息通道的时候,我脑子里第一个跳出来的就是要de-leverage,还钱、降杠杆。为什么?很简单啊,利率低的时候拼命借钱,利率高的时候拼命存钱(理财),这不才是硬道理吗?

加拿大现在已经成了全世界家庭负债率最高的国家。2016年第四季度,消费者债务已经超过GDP。而家庭负债率(家庭债务与可支配收入的比例),截止2017年第三季度,经合组织披露的数字是171.1%。就是每个家庭每赚$1,就需要还债务$1.71。赚的那些钱连还债都不够,想想多疯狂。家庭信贷当然大部分是为了买房。根据瑞银的排名,多伦多已经成为全世界房价泡沫指数最高的城市,没有之一,都快接近2.5的上限了。高债务难以为继,因此央行行长Poloz才下定决心调控,去年4月推出海外买家税,今年开始实行贷款新政,加上进入加息通道,才令这个疯狂的房市降温,不然家庭债务比例还会继续飙升。

 

得益于过去几年多伦多房市的疯涨,家庭收入一般的人也能通过加按买几个投资房。所以可以用不到10万的家庭收入“撬动”100万的负债,看起来是赚到了对吧。收益率极其漂亮。可是借钱终究是要还的。高额贷款付出的代价就是牺牲现金流,用牺牲现金流的方式换来纸面富贵——资本增值(capital gain)

我在中国做会计师、为上市公司做年审的时候,我们对现金流量表的重视远远超过对利润表的重视。一来是因为利润表很容易作假。调调账就盈利,再调调账就亏损,容易藏污纳垢。而现金流量表不行。二来因为企业在有现金流、特别是现金流充裕的前提下,即使账面亏损,也能长期存活,甚至活得不错。但是不能倒过来。一旦资金流断裂了,那是一天也活不下去的。大家想想是不是这个道理?

Amazon长期不盈利,但是不妨碍大家在股市上追捧它,使它一度成为全球市值最大的公司,Jeff Bazos也一度成为全球首富。人家手里拿着的可是大把的真金白银。再讲一个国内的商业模式。大家想想,单靠卖家电能赚几个钱。可是国美、苏宁曾经铺店铺得很凶。是为了规模优势吗?真正的原因是它们这么做可以获得现金流。因为这些公司手里的流水是很厉害的。假设一家店一年营收100亿,再假设可以赊账3个月,那么它常年手里平均有25亿的现金,25亿现金吃利息可以吃多少。增加一家店就是再增加100亿的营收25亿的现金,以此类推。所以如果单看主营业务利润,那真找不到开店的动机。看现金流豁然开朗。当然现在电商凶猛,这样的商业模式不再有效。即使如此,失败的原因还是因为现金流掉得快,不是因为亏损更大。

 

反过来,马云有一句调侃的话怎么说的,后天很美好,但是大多数人都死在明晚,看不见后天的太阳。这句话,我觉得拿来讲资金链断裂很贴切。

 

刚结束的1月份就有两个老板悲壮自杀,一个是曾经名满京华的80后创业者茅侃侃,终年35岁;一个是金盾股份董事长周建灿,终年55岁。这两个人出事后都被爆有严重的抑郁症。

 

把茅侃侃逼上绝路的是万家电竞被从资本剥离,留给他一个4000万巨债的公司。电竞是个烧钱的行业,他也曾经到处找钱,甚至不惜把个人2000万的房产和车都抵押出去,最后功败垂成。

 

而周建灿作为一个踏实做实业起家的老板,从2015年开始反复拿股权质押,不断向民间借贷和融资公司筹资,并购相关产业,以达到增加上市公司利润的目的。但是杠杆太大,已经借到没人肯借了。金盾股份负债约40亿元。

 

这就是资金链断裂的惨烈。原来离我们这么近。都是凡人,背着千万上亿的债务能不抑郁吗?

 

企业如此,谁说家庭不是如此呢?企业是有限责任,若资产隔离做得好,个人生活尚且不会受到太大影响;但是家庭就是我们的生态啊,逃无可逃。有些人前几年扩张太快,每月往房子里填的现金流都是无底洞。家庭的月偿还负债额可以高达收入的2/3,远远超过30%的安全警戒线。是不是有种水满到脖子口,只有两个鼻孔还在勉强出气的感觉。美加央行都说了,今年利率还要涨,明年也是大概率加息,如果利率涨1%,100万的贷款每年就要再多付1万的利息。实在是生命中不可承受之重。如果非要给这样的重量加一个期限,我不希望是——25年。

这几年加按买了投资房的朋友现在怎么样了?我相信是如人饮水、冷暖自知。最近有一个加按买房的朋友和我聊天,说他每天都很努力、小心翼翼地维持着现金流的平衡,已经有点吃不消了。没有亲身经历过这种担惊受怕、心力交瘁,他也不可能向现实低头,认识到:反复加按是错误、盲目追涨买大house是错误、买房为CRA打工是错误…加拿大买房和中国买房确实不可同日而语。

 

身为理财顾问,我想有必要为大家的家庭财务健康给出一些建议:

 

(1)   家庭负债比不要超过60%:家庭负债比就是家庭的负债金额/资产总额的比。房产的价值会变化,如果房产价值缩水,负债比例会上去的,所以保守起见,最好留有一定的余量,比如控制在50%比较好。

 

(2)   月偿还负债金额不要超过家庭总收入30%:这个底线对于有好几套房产、每套房产都是负现金流的家庭不太可能满足。所以我才看到有家庭要花7成、8成的收入在供房上。

 

(3)   对于家庭负债比已经过高、或者月偿还负债金额过高的家庭,应该考虑在适当的时候套现一到两套。落袋为安,也为自己及家人释放一些重压。

 

(4)   从理财的角度看,资产不能过度集中在一个领域,如果家庭的资产组合60%及以上都在房产,那是要考虑资产重组、分散风险的

 

(5)   对于高负债的家庭,如果实在不想轻装,那么至少看看自己有没有买够保险来cover高额负债。高额负债的家庭,财务尤其脆弱、不堪一击。一定要留足缓冲。

 

对于还在跃跃欲试想加按全贷款买房的朋友,也许这种担惊受怕、怕断供的罪只有自己亲自去受一受才能体会。而对于在围城内想出来的朋友,欢迎你们和我约时间,我可以免费帮大家评估您家庭的财务状况是否健康、是否需要调整资产配置。随文附上我的名片。如果您觉得我够专业,就来勾搭吧。

 

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